Letošní květnové parlamentní volby ukázaly, že v oblasti vztahu občanů a politiků se Česká republika přiblížila západní Evropě v tom, že čím dál tím větší skupina voličů již není ochotna trpět korupci, protekci a neschopnost politiků. Namísto osobní rezignace v duchu přístupu „politika je špína a já s tím nic nezměním“ se voliči rozhodli dát svůj názor najevo a výsledkem je nepochybně zelená reformám. Podobně svěží vítr by však kromě nejvyšších politických pater potřebovala i místní politika, mj. v oblasti územního plánování, úrovně a způsobu vedení dialogu s veřejností a vztahu mezi místními úřady a soukromými developery. Dvě desetiletí od sametové revoluce je totiž bohužel zřejmé, že země jako Německo, Holandsko či Velká Británie nám nadále zůstávají na hony vzdáleny v aplikaci plánovacích a řídících mechanismů, které v oblasti územního rozvoje přinášejí občanům, státu a koneckonců i většině soukromých investorů nejvíce prospěchu. Tento text je velmi stručným pohledem na oblast legislativních nástrojů regulujících vyjednávání mezi místními úřady a developery a snaží se ukázat, v čem by se Česká republika mohla přiučit ze zkušeností Velké Británie.
Pokud se podíváme na konkrétní příklad Spojeného království, na první pohled by se mohlo zdát, že soukromí developeři mají vůči místním politikům velmi silnou páku a budou proto schopni si do značné míry diktovat podmínky, za jakých budou své investice realizovat. Centrální vláda totiž místní orgány zavazuje k podpoře výstavby co největšího počtu nových bytů a domů, aby se narovnala celonárodní nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou po bydlení. Pokud se tedy místní politici a úřednící s developerem nedohodnou, hrozí jim, že nesplní úkoly v oblasti bytové výstavby, což si soukromí investoři plně uvědomují. Přesto se ve Velké Británii daří získávat ze strany developerů daleko větší podíl prostředků na infrastrukturu (pod kterou Britové rozumí zejména dopravní stavby, školy a školky, rekreační zeleň či zdravotnické služby), než je tomu u nás, kde přitom podobný „damoklův meč“ nutnosti zajišťovat nové byty nad radnicemi a místními úřady nevisí.
Jednou z příčin neuspokojivé situace v oblasti vztahu místních orgánů a developerů v ČR představuje legislativní prostředí České republiky a legislativní nástroje, které radnice a místní úřady mají resp. spíše nemají k dispozici pro efektivní vyjednávání s developery. Ve Velké Británii např. probíhají k developerským záměrům jednání mezi úředníky místních úřadů a zástupci investora, která se řídí celonárodními pravidly tzv. Section 106. Jedná se o pravidla směřující k tomu, aby se oběma vyjednávajícím stranám podařilo co nejpřesněji kvantifikovat externí náklady vzniklé v důsledku realizace dané investice. Místní politici nastaví obecná pravidla, jak vysoké příspěvky developerů na infrastrukturu očekávají, a úřednící dostanou na starost tyto příspěvky s investory vyjednat. Pokud tedy soukromý developer plánuje postavit sídliště s 2000 bytovými jednotkami, úředníci se snaží investora zavázat k tomu, aby např. 800 bytových jednotek nebylo postaveno čistě pro komerční prodej, ale jednalo se o tzv. dostupné či sociální bydlení, dále aby se investor podílel na nákladech na veřejnou dopravu, kterou noví obyvatelé budou využívat a v rámci sídliště postavil školku, školu či víceúčelové centrum pro různé sociální, zdravotní a další komunální služby. Bez uzavření právně závazného kontraktu mezi developerem a místním úřadem investor nedostane stavební povolení, což je zjevně dostatečně účinný mechanismus k vyjednání podmínek, které jsou pro místní úřad výhodné. Takto vyjednané podmínky se nevztahují pouze na investora, který se k nim zavázal, ale týkají se pozemků, na nichž má být investice realizována. Pokud tedy investor pozemek prodá, závazky zůstávají platné i pro nového majitele. V případě, že se investor pokusí požádat o zmírnění některých závazků daných smlouvou s místním úřadem, např. poukazem na změnu situace v důsledku celosvětové finanční krize, místní úřad může jeho žádost akceptovat. Pokud ji ale shledá neopodstaněnou, může ji zamítnout. Existují i případy, kdy místní úřad pohnal „neposlušného“ developera až před soud, který potvrdil platnost smlouvy uzavřené podle pravidel Section 106 a nařídil dodržet veškeré závazky v této smlouvě obsažené. Zjevnou výhodou tohoto britského přístupu je transparentnost, nevýhodou jsou dlouhé vyjednávací lhůty, které se mohou protáhnout až na několik let. Proto i Velká Británie zvažuje zavedení celonárodní infrastrukturní daně, která by otázku příspěvku investorů na místní infrastrukturu řešila plošně. To by sice mohlo znamenat nižší příspěvky na infrastrukturu od některých investorů a naopak zablokování jiných developerských projektů v důsledku příliš přísných podmínek, na druhou stranu by odpadla zdlouhavá vyjednávání a celý proces vedoucí k uzavření kontraktu a vydání stavebního povolení by mohl být kratší.
Oba přístupy – tedy stavební povolení podmíněné individuálním vyjednáváním s developerem či infrastrukturní daň – však můžeme považovat za varianty, které při své aplikaci v zemích západní Evropy dlouhodobě prokázaly daleko větší úspěšnost než stávající český model. Ten trpí mnohými neduhy, mj. nedostatečnými pákami a pravidly, které by místním úřadům umožňovaly efektivně vyjednávat s investory a existencí obrovského prostoru pro zákulisní dohody či přímo korupční chování. Nejkřiklavější případy korupce a „nestandardních“ dohod pak ovlivňují veřejné mínění do té míry, že z korupčního jednání mnoho občanů podezírá i ty místní úřady, které se ze všech sil snaží ve stávajícím legislativním vakuu přeci jen z investora nějaký příspěvek na infrastrukturní investice získat. Přitom většina investorů v ČR i západní Evropě se v základních rysech v ničem neliší: chtějí za jasně definovaných podmínek realizovat projekty, které jim přinesou zisk. Britské úřady tuto motivaci investorů nijak nezpochybňují, vůbec nejednají jako nepřátelé soukromých podnikatelů, pouze se snaží najít nástroje, jak kvantifikovat externí společenské náklady developerských projektů a zapracovat je do nákladových kalkulací investorů. Dnes uz většina z nás považuje za samozřejmé, že uhelná elektrárna se zastaralou technologií, která sice produkuje roční zisk 100 milionů korun, ale zároveň na poškozeném zdraví obyvatel a znečištěné přírodě vyvolává náklady 500 milionů Kč, není žádoucím modelem podnikání. Identicky bychom se měli dopracovat ke stavu, ve kterém jsou místní úřady schopny důsledně kvantifikovat externí náklady daného developerského projektu na nutné investice do dopravy, školství a dalších služeb a mít k dispozici efektivní nástroje, kterými tyto náklady přenést na investora. Výše uvedené principy však tvoří pouze „kostru“, která sama o sobě stávající problémy nemůže vyřešit. S legislativními i jinými nástroji totiž neoddělitelně souvisí úroveň politické kultury, způsob vedení veřejné diskuze o plánovaných developerských projektech a územním plánování či metody zajištění odpovědnosti politiků a úředníků vůči veřejnosti, což jsou všechno témata na další samostatný článek.
