Vlastníci bytových jednotek podle nového občanského zákoníku

19. 12. 2013

Zásadní změny nás budou provázet v každodenním životě a všichni, ať právníci či občané, je budeme vstřebávat tzv. „za pochodu“. Málokdo asi ví, že 1. 1. 2014 bude zrušen obchodní zákoník, a to bez náhrady. Se zrušením obchodního zákoníku dochází k odstranění dvojkolejnosti závazkového práva, odpadnou tedy problémy, kterým zákoníkem se má konkrétní závazek řídit, a bude posílena právní jistota. Právní úprava obchodních společností a družstev je přesunuta do „Zákona o obchodních korporacích“ a úpravu obchodního rejstříku bude nově obsahovat „Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob“.

Nový občanský zákoník obsahuje celkem 3 081 paragrafů! Co nového čeká vlastníky bytových jednotek bytů v rámci společenství vlastníků, které dosud upravoval zákon o vlastnictví bytů“?

Celá právní úprava je vtělena do druhé části občanského zákoníku, hlavy II., §1158 – §1222, pod novým pojmem „bytové spoluvlastnictví“, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Co je v tomto oddílu stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor! Pod pojmem jednotky a bytového spoluvlastnictví je popsána prostorově oddělená část domu v podobě bytu či nebytového prostoru. Společnými částmi domu jsou novým OZ označeny ty části nemovité věci, které podle své povahy slouží vlastníkům jednotek společně, včetně pozemku. Nově vzniká povinnost spoluvlastníků jednotky a manželů v rámci společného jmění zmocnit jednoho zástupce za účelem vykonávání práv vůči osobě odpovědné za správu domu.
Převádí-li vlastník bytovou jednotku či byt, doloží nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy jdou na nabyvatele jednotky, popř. že takové dluhy nejsou. Dle nového občanského zákoníku dluhy přecházejí na nabyvatele (kupce), ale původní vlastník je ručitelem!
Nová úprava ponechává již zaběhlý institut „Společenství vlastníků“, který je definován jako právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo na podnikání podílet. V zákoně je zakotveno ručení vlastníků jednotek jako členů společenství za dluhy společenství, a to podle velikosti jejich podílu na společných částech. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Tam, kde nebylo společenství založeno již dříve, je zákonná povinnost k založení, když je v nemovitosti alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků osob. Zákoník ukotvuje sankci za nezaložení společenství a to, že při převedení jednotky nezapíše vlastnické právo do veřejného seznamu.
Stanovy společenství vyžadují formu veřejné listiny a zákoník stanoví jejich minimální obsah a orgány společenství. Shromáždění jako nejvyšší orgán se musí svolat nejméně jedenkrát do roka, ale i z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů. Občanský zákoník přebírá dosavadní právní úpravu v zákoně o vlastnictví bytů ohledně usnášeníschopnosti a přijetí rozhodnutí shromáždění – tedy přítomnost většiny hlasů a k přijetí rozhodnutí většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. I nadále je váha hlasů vlastníků jednotek stanovena v závislosti na jejich podílech na společných částech nemovitosti. Zákon umožňuje každému vlastníkovi jednotky napadnout u soudu rozhodnutí společenství, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dověděl nebo dovědět mohl, soud bude rovněž rozhodovat o záležitosti, která je pro vlastníka – navrhovatele důležitá a která nemohla být projednána neboť shromáždění bylo nezpůsobilé se usnášet. Nově je upravena možnost rozhodování společenství mimo shromáždění, tedy korespondenčně, a správa jednotek bez vzniku společenství, pouze jedním správcem. Nový občanský zákoník výslovně upravuje práva vlastníků jednotek, zejména výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt s tím, že nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu. Vlastníkovi se výslovně přikazuje umožnit přístup do jednotky v zájmu údržby či rekonstrukce společných částí domu nebo údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby energií. Pokud vlastník upravuje svůj byt, musí správci, na základě předchozí výzvy, umožnit kontrolu prováděných stavebních prací.
Závěrem bych ještě zmínila velmi důležitou právní úpravu zakládající povinnost nového majitele jednotky oznámit, že nabyl jednotku do vlastnictví, včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Vlastník je povinen oznámit změnu v počtu osob, které mají v bytě domácnost, a oznámit i jméno a adresu osoby, které přenechává jednotku k užívání. Nově je zakotveno právo vlastníka jednotky získat jména a adresy kteréhokoli vlastníka jednotky nebo i nájemce v domě. Vlastník má nyní zákonem deklarované právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

JUDr. Monika Krobová Hášová, advokátka a zastupitelka hl. m. Prahy za TOP 09

Copyright © 2009-2019  TOP 09  |  Všechna práva vyhrazena

Nastavení cookies |  Osobní údaje |  Informace o webu |  Mapa stránek

Jiří Pospíšil:Stát nelze řídit jako firmu, protože občané nejsou zaměstnanci.
Děkujeme